Содержание

Налог с продажи земли ИП

Какой налог с продажи земельного участка?

На территории РФ действует достаточно большое количество различных налогов. Некоторые из них взимаются постоянно, такие как НДС, а некоторые взыскиваются только при определении операций. Наиболее распространенным из таких «разовых» налогов можно считать налоги от продажи чего – либо.

Размер, порядок уплаты и способ декларирования налога при продаже собственности заметно отличается в зависимости от того, что именно продается. И больше всего нюансов присутствует при продаже земли. В этой статье мы расскажем вам все правила и особенности уплаты налога при продаже земельного участка.

Кто должен платить

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) обязаны платить строго определенные категории людей. При этом не имеет особого значения – являются ли они гражданами РФ или выступают в роли резидентов, так как единственное условие это принадлежность земли к территории РФ. В число плательщиков входят физлица, ИП, юридические лица всех категорий.

Не платить же налог могут только те собственники, которые владеют земельным участком более пяти лет. При этом есть категории граждан, которые от уплаты налога освобождаются уже через три года. В их число входят:

  • Получившие землю в дар по договору дарения;
  • Получившие землю в наследство независимо от формы наследования;
  • Получившие землю в результате приватизации государственной собственности;
  • Получившие землю после исполнения всех условий договора о пожизненном содержании.

Перейдем к размеру налога, который потребуется уплатить в случае продажи земельного участка обычному гражданину. Размер его равен размеру Налога на доход физических лиц. То есть 13%. Так что при продаже земельного участка вам потребуется оплатить 13 процентов от вырученных вами средств в пользу государства. При этом 13% – ставка для граждан РФ, резидентам же потребуется отдать 30% от полученной суммы.

При этом имеется определенная норма, которая способствует пресечению налогового мошенничества при продаже земли. Суть её в следующем: сумма, с которой должны взыскиваться налоги от продажи участка, не должна быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости земли. То есть если вы продали по договору участок за 50 000, но в кадастровом паспорте его цена равна 100 000 рублей, то платить вам придется налог отталкиваясь от суммы в 70 000 рублей. Если же цена в договора будет располагаться выше этой отметки, то налог будет рассчитываться с её использованием.

Размеры для юрлиц и ИП

Отдельно поговорим о налогообложении для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. К ним применяются особые условия, так как размер налога и способ его взыскания будет напрямую зависеть от того, с какой именно формой налогообложения работает организация.

  • Если используется общий налоговый режим, то доход от продажи земли будет прибавлен к общему доходу, после чего и будет проведен расчет самой налоговой выплаты;
  • Если используется упрощенная система налогообложения, то стоимость земельного участка просто включается в расчет единого налога УСН;
  • Если используется единый налог на вмененный доход, то юрлицу потребуется перечислить налог на прибыл организации (налог на доход для ИП). Связано это с тем, что продажа участка не будет считаться деятельностью организации.

Налоговый вычет

Помимо полной отмены НДФЛ при продаже земельного участка так же можно уменьшить стоимость налога, применив налоговый вычет. Такой механизм позволяет гражданину, используя часть ранее уплаченных им налогов, уменьшить итоговый размер взыскания. Проходит это следующим образом: берется стоимость участка, из неё вычитается сам размер налогового вычета, а затем к сумме, полученной в результате вычитания, применяется ставка НДФЛ (13%).

Проще понять этот механизм на примере. Представим, что у нас есть участок, который стоит 2 500 000 рублей, и налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Тогда размер налога будет равен (2 500 000 – 1 000 000) * 13% = 195 000 рублей. Именно эту сумму и придется передать в налоговую.

Но есть и другой вариант. При подсчете налога вы можете вычесть из той цены, за которую продается участок, ту цену, за которую вы его ранее покупали. Представим, что цена у участка была 2 500 000 рублей, а сейчас вы продаете его за 2 100 000, то размер налога будет равен (2 500 000 – 2 100 000) * 13% = 52 000 рублей. Это намного более выгодно, но применяется только в тех случаях, когда квартира была куплена – с приватизированным, подаренным или унаследованным имуществом так поступить не получится.

Расчет и уплата

Перейдем к процессу оплаты налога. Если вам не нужно платить налог в связи с большим сроком владения землей, то обращаться в налоговую и подавать заявление не нужно вовсе. Но иногда бывает так, что в налоговой происходят сбои и присылаются уведомления с требованием налог оплатить. В этом случае достаточно лично явиться в налоговую с уведомлением и документом, который сможет показать причину вашего освобождения от налогообложения.

Все остальные же обязаны будут обращаться в налоговую самостоятельно, желательно сразу после сделки по купле – продаже. Такая поспешность связана с тем, что для подачи декларации имеются свои сроки – обратиться в налоговую нужно до конца налогового года, следующего за годом продажи земли. Тех, кто уклонится от обращения в налоговую, ждут штрафы в виде пени, различные ограничения, а в случае уклонения – административный арест и ответственность вплоть до уголовной.

Для того, чтобы оплатить налог, обратитесь в отделение налоговой службы по вашему месту регистрации и запросите бланк формы 3-НДФЛ. В него нужно вписать ваши персональные данные, а так же размер вашей выручки за продажу земельного участка. После этого декларацию потребуется отдать обратно сотруднику налоговой, а так же предоставить:

  • Паспорт;
  • Копию договора купле – продажи;
  • Старый договор, содержащий стоимость земельного участка (если вы используете налоговый вычет).

Декларация будет рассмотрена, после чего вы сможете внести необходимую сумму. На этом операция будет окончена.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Сумма, с которой платится налог при продаже земельного участка в 2019 году

О том, с какой суммы платится налог с продажи земельного участка в 2019 году, задумываются все плательщики. Постоянные изменения налогового законодательства не позволяют самостоятельно уследить за правилами расчета. Но любой продавец должен уметь рассчитать налог со своего дохода, чтобы знать хотя б приблизительную сумму, необходимую для уплаты.

Общие сведения

Согласно законодательству РФ каждый собственник при продаже недвижимости обязан оплатить налог на прибыль. Это касается и сделок с земельными участками. Существуют определенные условия оплаты и требования к плательщикам. Налог при продаже земельного участка выплачивают физические и юридические лица, а также ИП.

Сумма НДФЛ зависит от того, в каком статусе находится плательщик. Если речь идет о резиденте РФ, то ему нужно перечислить 13% от дохода. Нерезиденты РФ, то есть иностранные граждане, обязаны оплачивать 30%. Для ИП и организаций НДФЛ рассчитывается на основании системы налогообложения, которую они используют.

Читать еще:  Можно ли восстановить ИП после закрытия

Сделка купли-продажи может не облагаться налогом, если продавец владеет недвижимость в течение определенного количества лет. С 2016 года вступили в силу изменения налогового законодательства, на основании которых этот период был разделен на два вида:

  1. 3 года. Именно этот срок использовался ранее, и некоторые плательщики могут его использовать. В первую очередь это касается земельных участков, приобретенных до 2016 года. К примеру, собственник прибрел землю в 2015 году, значит, продать ее без налога он сможет в 2019 году. Кроме того, данный период пребывания имущества в собственности распространяется на лиц, получивших его по наследству, дарственной или путем приватизации.
  2. 5 лет. Это период учитывается, если у плательщика нет оснований для использования 3-х летнего срока.

Это далеко не все изменения, коснувшиеся налогообложения физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью.

Налогообложение прибыли от сделок с имуществом зависит от ряда факторов. Во-первых, от определения налоговой базы, а во-вторых, от наличия льгот у плательщика. Что касается налоговой базы, то теперь берется не только сам доход от продажи, но и кадастровая стоимость участка.

Расчет осуществляется по формуле «кадастровая стоимость*0, 7». Если полученная сумма будет больше, чем полученный физ. лицом доход, то она будет использована как налоговая база. Если нет, то НДФЛ будет вычтен из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Другими словами, налоговая база не может быть меньше 70% от кадастровой цены земли.

Что касается льгот, то нужно учитывать следующие факторы:

  1. Причины появления у лица права собственности.
  2. Срок владения имуществом.
  3. Наличие социальных льгот (для пенсионеров, ветеранов и т. д.).
  4. Кадастровая стоимость.
  5. Траты на содержание, восстановление.
  6. Вычет.

Различные соц. льготы могут предоставляться как на федеральном, так и на региональном уровне. Обычно на них могут рассчитывать незащищенные слои населения. Налоговая база может быть уменьшена в зависимости от того, какой льготой воспользуется плательщик:

  • соц. льготы – уменьшение на сумму до 10 тыс. рублей;
  • вычет – 1 млн. рублей;
  • учет расходов на содержание.

Если у собственника есть право на соц. льготу, она будет использована автоматически. Что касается вычета или учета расходов при налогообложении, то их применение зависит от физ. лица. Из суммы дохода может быть исключен 1 млн. рублей, который не облагается налогом.

Физическое лицо имеет право воспользоваться этим вычетом не более 1 раза в год и в отношении только одного объекта недвижимости. Если супруги продают за год два участка, то они могут по очереди воспользоваться вычетом. Разделять сумму вычета запрещено, так как эта сумма является фиксированной.

Если говорить о тратах на восстановление имущества после покупки, то эта сумма часто не берется во внимание при расчетах. Но плательщик должен доказать наличие расходов. Для этого потребуются:

  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи денег;
  • расписки;
  • платежные поручения и т. д.

Помимо существенных трат на восстановление недвижимости для последующей продажи освобождением от налога может стать отсутствие прибыли. То есть, если владелец приобрел участок, к примеру, за 1 млн. 200 тысяч, а продал за 1 млн. рублей, то по факту его доход равен нулю. И поэтому налоговые органы не могут использовать эту сумму как налоговую базу.

Пример расчета: владелец, спустя 3 года после приобретения, продает земельный участок стоимостью 2 млн. 500 тыс. рублей. Осуществив куплю-продажу, он вынужден оплатить налог. Допустим, что сумма является налоговой базой, а вычетом плательщик не воспользовался. Сумма НДФЛ составит 325 тыс. рублей (2, 5 млн.*13%). При использовании вычета расчет будет осуществляться так: (2 500 000-1 000 000)*13%=195 тыс. рублей.

Если расчет осуществляется с учетом расходов, которые понес собственник, то используется такая же формула, как и с вычетом. То есть, эта сумма не может быть использована как фактический доход лица. К примеру, сумма расходов на восстановление объекта недвижимости составила 300 тыс. рублей. А в договоре купли-продажи указана сумма 1 млн. 200 тыс. рублей, которая используется как база. Получается, что (1 200 000-300 000)*13%=117 тыс. рублей.

В случае, когда кадастровая стоимость больше цены за землю при сделке, то ее используют для расчетов. Например, стоимость участка составляет 5 млн. рублей, а кадастровая стоимость – 7 млн. 500 тысяч. Осуществляется расчет: 7, 5*0, 7=5 250 000 рублей. Эта сумма и будет использована в дальнейшем, как облагаемая НДФЛ.

Для того чтобы сотрудники налоговой инспекции могли осуществить расчеты, продавец земельного участка должен предоставить соответствующие документы. Автоматически налог не высчитывается. В качестве документа, подтверждающего наличие налогооблагаемого дохода, является декларация 3-НДФЛ.

Справка: декларация подается не позднее 30 апреля, а оплата средств осуществляется до 15 июля.

Если плательщик получил доход только от продажи конкретного объекта недвижимости (земельного участка), то указывается только он. Тогда, когда в течение налогового периода (1 года) у него была другая прибыль, то ее также следует указывать в декларации. Также к документу прикладываются бумаги, подтверждающие получение дохода, наличие льгот и т. д.

Физические лица, получившие прибыль вследствие продажи земельного участка и не заплатившие налог, привлекаются к ответственности:

  1. Нарушение сроков подачи документации. За каждые 30 дней просрочки к общей сумме НДФЛ прибавляется 5%.
  2. Нарушение сроков оплаты. Плательщика обяжут заплатить пеню (не менее 20% от суммы за каждый месяц).

Если действия физ. лица будут рассматриваться как умышленные, то размер штрафов может быть удвоен. К тому же, за такие действия предусматривается уголовная ответственность.

Когда появляется вопрос о том, с какой суммы платится налог на прибыль с продажи земельного участка в 2019 году, следует ознакомиться с соответствующими нормативными актами. Главное отличие налогообложения объектов недвижимости заключается в использовании их кадастровой стоимости и понижающих коэффициентах. Но, несмотря на это, осуществить предварительный расчет достаточно просто.

Надо ли платить налог при продаже участка?

– Земельный участок в собственности более 10 лет. Хотим продать его за 1,5 млн рублей. Будет ли продажа облагаться налогом?

Отвечает руководитель практики жилая недвижимость юридической компании «Деловой Дом» Сергей Агафонов:

Отвечая на данный вопрос, необходимо руководствоваться Налоговым кодексом Российской Федерации. Согласно действующему налоговому законодательству Российской Федерации, все доходы, полученные лицами от продажи земельных участков, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса Российской Федерации). Так, для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.

В то же время необходимо иметь в виду, что действующее налоговое законодательство Российской Федерации возлагает обязанность по уплате такого налога не на всех лиц. В частности, такая обязанность по уплате налога связана с тем, сколько времени у Вас в собственности находится такой земельный участок. Согласно действующему НК РФ, в случае продажи земельного участка после трех лет владения (этот срок измеряется с момента внесения записи в Единый государственный реестр) не требуется представлять декларацию в налоговый орган, исчислять и уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц.

То есть в Вашем случае продажа земельного участка не будет облагаться налогом на доходы физического лица.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Нет, не будет. В данном случае доходы от продажи участка будут освобождены от оплаты подоходного налога, так как продавец владеет участком более пяти лет, то есть подпадает под налоговую льготу (см. часть 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).

Отвечает юрист компании «АВТ Консалтинг» Мария Бондаренко:

Если собственник является физическим лицом. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ, налогоплательщик освобождаются от налога (НДФЛ) с продажи недвижимости, если она находилась в его собственности не менее трех лет при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

  1. право собственности возникло на основании завещания или договора дарения от родственника налогоплательщика;
  2. право собственности возникло на основании приватизации;
  3. право собственности возникло на основании договора ренты.

Если эти условия не соблюдаются, то налог с продажи недвижимости не платится при условии, что она находилась в собственности налогоплательщика не менее пяти лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Таким образом, если собственником является физическое лицо, то налог (НДФЛ) платить не нужно.

Другой случай – если собственник является индивидуальным предпринимателем. Доходы от деятельности, которая попадает под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. То есть если ИП при регистрации указал в качестве вида деятельности продажу недвижимости, то продажа участка облагается налогом (ст. 248, 346.15 НК РФ). В противном случае доход от продажи считается по общим правилам.

Читать еще:  Консолидация баланса группы компаний

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью агентства недвижимости «Загородный стиль» Виктория Нардина:

Зависит от того, является ли продавец земельного участка налоговым резидентом Российской федерации (то есть находится на территории России более 183 календарных дней в году), при этом здесь важно не гражданство, а именно физическое нахождение. Проще говоря, налоговым резидентом России может быть иностранец, постоянно проживающий в России и, наоборот, гражданин России, большую часть времени живущий за границей, может оказаться налоговым нерезидентом. Далее два варианта.

  1. Вы являетесь налоговым резидентом, и на Вас распространяется правило, в соответствие с которым налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности более трех или пяти лет, не взимается.
  2. Вы не являетесь налоговым резидентом России (грубого говоря, живете большую часть времени за границей). Тогда Вы будете обязаны уплатить 30% от суммы продажи, при этом и право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей на Вас не распространяется.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как Вы более 10 лет владеете земельным участком, то Вы освобождены от подачи налоговой декларации и уплаты налога. Цену в договоре можете указывать любую, она ни на что не повлияет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если участок находится в собственности более 10 лет, то налога не возникает. Однако необходимо понимать, что данная норма распространяется на резидентов РФ и лиц, которые не использовали объект недвижимости в предпринимательских целях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Какие налоги с продажи земли должен заплатить владелец, пример расчета.

После продажи земельного участка его владелец обязан в определенных случаях заплатить налог с полученного дохода. При этом гражданин вправе получить имущественный вычет.

Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля следующего после продажи года, при этом декларацию о доходах следует подать до 30 апреля. Юридические лица при совершении данной операции уплачивают сбор в соответствии с применяемой системой налогообложения.

Всем собственникам земельных участков будет полезна информация о том, как задекларировать и уплатить налог, оформить имущественный вычет, а в каких случаях делать это не нужно.

○ Кто обязан заплатить

Обязанность заплатить налог возникает у владельца при продаже имущества. Это могут быть не только земельные участки, но и жилая и нежилая недвижимость, дачные постройки, гаражи или машино-места, транспортные средства, т.е. любое имущество, на которое официально зарегистрировано право собственности.

При этом не важно, физическому или юридическому лицу принадлежит имущество.

○ Cроки владения, влияние на налог

В некоторых случаях законодательство предусматривает освобождение от уплаты сбора. Главными критериями при этом будет срок владения имуществом и порядок его приобретения, а также налоговый статус его хозяина.

Ст. 217.1 НК РФ устанавливает, что можно не платить налог, если участок находится в собственности дольше минимального срока владения. Для имущества, которое приобрели после 01.01.2016 года, он составляет 5 лет, за исключением случаев, когда участок унаследован или получен в дар от близкого родственника или члена семьи.

В этих ситуациях минимальный срок владения составит 3 года. При этом важно, от какого момента начинать его отсчет. Это зависит от способа получения имущества, например, при покупке имущества он начинается с момента получения денег, при наследовании – со дня открытия наследства, при дарении – с момента регистрации права собственности. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016 года любым способом, минимальный срок владения также составляет 3 года.

Эти правила действуют только для налоговых резидентов РФ, т.е. граждан, которые находятся в России не меньше 183 дней в течение 12 последовательных месяцев. Еще им предоставлено право воспользоваться имущественным вычетом или льготой.

Кроме срока владения, на размер налога влияет кадастровая стоимость участка. Согласно п. 5 ст. 217.1 НК если полученный при продаже доход меньше, чем этот показатель, уменьшенный на коэффициент 0,7, то рассчитывать налог придется от большей суммы. Применяется данная норма только для имущества, которое приобретено после 01.01.2016 года. Если кадастровая стоимость участка не определена, то НДФЛ уплачивают от цены договора.

○ Налоговые льготы и вычеты при продаже участка

В случае продажи земли раньше минимального срока владения собственник имеет право уменьшить размер налога двумя способами на выбор.

  1. Оформить имущественный вычет. При реализации земельного участка он равен 1 млн. рублей. Это означает, что с облагаемые по ставке 13% доходы гражданина уменьшат на эту сумму. Т.е. государство вернет ему 130 тыс. рублей.
  2. Уменьшить полученный доход на размер расходов при покупке участка. Кроме денежных средств здесь можно учесть затраты на риэлтора, проценты по кредиту, если он куплен на заемные средства. Все эти расходы нужно будет подтвердить документально.

Получить льготы можно при оформлении декларации 3-НДФЛ на следующий год после продажи имущества.

Важно!

Главное условие для получения вычета, чтобы участок не использовали для предпринимательской деятельности.

○ Ставка налога и пример расчета для физлиц

Размер ставки для граждан зависит от налогового статуса. Для резидентов РФ она составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Пример

Гражданин купил земельный участок в июне 2015 года за 2,5 млн. рублей. В 2017 году продал его за 3,5 млн. Если он воспользуется имущественным вычетом, то налог составит 325 000 ((3 500 000 – 1 000 000)*13%). В случае уменьшения дохода на сумму расходов на приобретение земли ему придется заплатить 130 000 ((3 500 000 — 2 500 000)*13%). Очевидно, что второй вариант более выгодный.

○ Ставка налога и пример расчета для юрлиц и ИП

Для юридических лиц и ИП ставка зависит от применяемой системы налогообложения. Если используют общую систему, то при продаже организация платит налог на прибыль в размере 20% от дохода.

Поскольку основная его часть идет в региональный бюджет, местные власти могут установить для отдельных категорий налогоплательщиков пониженную ставку. Организации также могут уменьшить доход от реализации имущества на сумму расходов на его приобретение.

При «доходной» УСН из средств, полученных от проданного участка, нужно будет заплатить 6%. Если объект налогообложения «доходы минус расходы», то ставка налога составит 15%, но можно будет учесть расходы на покупку участка.

Пример

Организация продает за 5 250 000 рублей земельный участок, который был приобретен в 2016 году за 2 500 000. Кадастровая стоимость в 2018 году определена в размере 4 580 000. При УСН «доходы» размер налога будет равен 315 000 (5 250 000*6%). В случае доходно-расходной УСН сумма сбора составит 412 500 ((5 250 000 — 2 500 000)*15%).

○ Как правильно задекларировать доход

При продаже земельного участка нужно будет заполнить разделы 1, 2 и титульный лист декларации 3-НДФЛ, лист А — для отражения дохода, лист Д-2 — для оформления имущественного вычета. Если объект приобретен после 01.01.2016 года, еще и приложение. Для заполнения декларации можно воспользоваться бесплатной программой на сайте ФНС.

Подать ее нужно до 30 апреля следующего за продажей года. Сделать это можно лично или отправить по почте заказным письмом.

○ Мошеннические схемы ухода от налога

Основной способ, который предлагают использовать для того, чтобы не платить налог с продажи, это уменьшение документальной цены. Например, в договоре указывают стоимость участка 1 млн. рублей, а фактически продают его за 2 млн. Такая схема опасна, в первую очередь, для покупателя.

В случае признания сделки недействительной, продавец может вернуть ему деньги в соответствии с договором. Если покупатель взял расписку на оставшуюся сумму, он может потребовать возврата через суд. Тогда продавец будет уличен в неуплате налога. Штраф за это правонарушение составляет 20% от неуплаченной суммы.

○ На вопросы пользователей отвечает эксперт по недвижимости Калюжный Вадим

✔ Пользовался участком около 10 лет, в 2016 году оформил собственность и продал участок в 2018, нужно ли платить налоги?

Из вопроса не ясно, на каком основании вы пользовались участком. Если есть договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в наследство, то имущество считается приобретенным 10 лет назад, и налог при продаже платить не нужно. Если участок был подарен, то право собственности на него переходит с момента регистрации. В этом случае придется заплатить налог, поскольку владение имуществом началось после 01.01.2016 года. Можно попытаться оспорить эту норму в суде, если удастся доказать, что вы фактически владели участком 10 лет.

Читать еще:  Наказание за торговлю без ИП и разрешения

✔ Если участок с домом можно ли делить договор на 2 суммы – участок и дом? И какой платится налог и с чего?

ГК не предусматривает, что при продаже участка с домом обязательно выделять стоимость каждого объекта. Согласно ст. 552 ГК при переходе права собственности на строение одновременно передается и право на земельный участок, на котором оно расположено. Но такое разделение необходимо сделать для получения имущественного вычета. Налог нужно будет заплатить по каждому объекту, если он продан раньше истечения минимального срока владения. Но и льгота в 1 млн. рублей будет предоставлена по каждому объекту. Если же их не разделить, то имущественный вычет можно будет получить на общую стоимость договора.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Налогообложение реализации земельного участка ИП, полученного в дар

Здравствуйте, физическое лицо получило по договору дарения земельный участок в марте 2017 года от лица, не являющегося близким родственником, в настоящий момент (июнь 2018) это физическое лицо продает этот земельный участок. В связи с этим прошу разъяснить:1) будет ли меньше налог на доход от продажи участка если физическое лицо продаст его как индивидуальный предприниматель на УСН (6% от доходов)?
2) должно ли физическое лицо платить налог на доход от продажи участка, если ранее оно уплатило налог при получении участка в дар?

1) При подаче заявления о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя оно должно указать виды предпринимательской деятельности, которыми будет заниматься (Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Такие доходы следует рассматривать как доходы от предпринимательской деятельности и облагать налогом в соответствии с заявленным режимом налогообложения.

Все другие доходы физического лица, не относящиеся к предпринимательской деятельности, облагаются в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

Поэтому в данном случае важное значение имеет правильная классификация. Является ли доход от продажи земельного участка доходом от предпринимательской деятельности или нет?

В отличие от личного имущества учредителей юридического лица личное имущество предпринимателей не является обособленным от имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности (ст. 24 ГК РФ).

При этом предприниматель несет налоговые обязательства перед бюджетом как физическое лицо, осуществляющее деятельность без образования юридического лица, и как обычный гражданин. Из-за этого вопрос о том, в каком качестве — предпринимателя или гражданина — он реализует свое собственное личное имущество, будет, кажется, вечным. Споры с налоговиками по этому поводу возникают частенько. В конце 2017 года три интересных спора рассмотрены в постановлениях АС:

— Поволжского округа от 15.11.2017 N Ф06-26064/2017 и от 06.12.2017 N Ф06-15408/2016;

— Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N А70-16257/2016.

Не осталась эта тема без внимания и Минфина России, о чем свидетельствует письмо от 19.12.2017 N 03-11-11/84868.

Финансисты обратились к статье 2 ГК РФ. Согласно ей предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя.

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными им от предпринимательской деятельности. Учет таких доходов должен вестись отдельно от доходов, полученных вне рамок предпринимательства.

Если предприниматель указал такой вид предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества, и это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи недвижимости подпадают под обложение налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Если при регистрации предприниматель не указал в перечне предпринимательской деятельности продажу недвижимого имущества и оно не относится к основным средствам, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ.

2) Объектом налогообложения по НДФЛ является доход физического лица (ст. 209 НК РФ). Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Для физических лиц экономическая выгода определяется в соответствии с гл. 23 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ в налоговую базу по НДФЛ включаются все доходы, полученные физическим лицом как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло. Какие же доходы появляются у гражданина в связи с получением в дар квартиры и при ее последующей продаже?

ФНС России в Письме от 27.07.2016 N БС-3-11/3427@ указала, что при получении подарка у гражданина возникает экономическая выгода. Она заключается в том, что гражданин, получив в собственность квартиру, не несет никаких расходов на ее приобретение. Следовательно, размер его выгоды определяется затратами, которые он должен был бы осуществить, если бы покупал аналогичную квартиру. Таким образом, размер полученного в натуральной форме в виде подаренной квартиры дохода определяется ее стоимостью.

Ранее чиновники считали, что в расчет следует брать только рыночную стоимость подаренной недвижимости (Письма Минфина России от 17.03.2016 N 03-04-05/14827, от 23.10.2015 N 03-04-05/60917, от 15.10.2015 N 03-04-05/59154, от 08.07.2015 N 03-04-05/39418, ФНС России от 24.07.2015 N БС-19-11/180). Однако, учтя правовую позицию Президиума Верховного Суда РФ, изложенную в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного 21 октября 2015 г., они изменили свое мнение. В Письме Минфина России от 17.05.2016 N 03-04-07/28135, которым предписано руководствоваться налоговикам (Письмо ФНС России от 01.06.2016 N БС-4-11/9751@), сказано, что доход от подаренной недвижимости может определяться и исходя из ее кадастровой или инвентаризационной стоимости.

В случае продажи подаренной квартиры у гражданина возникает другой вид дохода, отличный от экономической выгоды в натуральной форме, возникающей при получении этой квартиры в подарок. Это доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вычет предоставляется в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Отметим, что для квартиры, полученной в подарок до 1 января 2016 г., минимальный предельный срок владения составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.). Если квартира подарена после 1 января 2016 г., этот срок будет зависеть от того, кто является дарителем. В случае получения квартиры в подарок от члена семьи или близкого родственника минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если же она подарена другим лицом (не относящимся к членам семьи или близким родственникам), этот срок равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Итак, при получении квартиры в подарок и ее последующей продаже двойного налогообложения не происходит. Ведь НДФЛ облагаются разные виды дохода: доход в виде экономической выгоды в натуральной форме и доход от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью. И если дарение квартиры и ее продажа произошли в одном налоговом периоде (календарном году), то в налоговой декларации по НДФЛ за этот год нужно будет отразить оба этих дохода.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector